【元住宅ローン担当が解説！】秘密の住宅ローン金利交渉テクニック【300万節約？】
おうるちゃん
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【元住宅ローン担当が解説！】失敗しない住宅ローンを組みかたを伝授！
おうるちゃん
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住宅ローンは高額な買い物だから、慎重に選びたい！
損しない選び方のコツや、注意点を教えて欲しい！
そんなお悩みを持つ方のために、新規住宅ローンを組むときの注意点や、どこから始めれば良いのか、そして賢い借り方について解説していこうと思います✨
なぜ住宅ローンの選び方が重要？
家計への影響が大きい
住宅ローンは人生で最も大きな買い物と言われています。
金額が大きく、返済期間も長いため、選び方一つで総返済額に数百万円の差が生じることも！
例えば、3,000万円を35年ローンで借りた場合、金利が0.5%違うだけで総返済額は約300万円も変わってきます。
教育資金、老後資金にも影響する
住宅ローンは組み方ひとつで、子どもや自分の人生が大きく変わります。
家計に合った適切なローンを選ぶことで、将来の資金計画に余裕がうまれ、お金に困らない人生を過ごすことができます。
住宅ローンでバカデカ予算を組んで人生詰んだ人をたくさん見てきたよ！
家を買うことは人生のゴールではないはず。このガイドを見て自分に合った家探しをしてみよう！
住宅ローン選びの４ステップ
Step1：ライフプランをたてて住宅の予算を決める
まずは絶対にライフプランを作ってほしいです。
「え？家と関係ないじゃん？」と思うかもしれませんが、最初に予算を決めることがマイホーム選びで失敗しないコツ！
ライフプランを作って絶対に安心して返済できる予算を知っておきましょう。
ライフプランを一言でいうと「人生の設計図」。
将来のライフイベント（結婚、出産、マイホーム購入、子どもの教育、老後など）に向けて、いつ、どのくらいのお金が必要になるのかを予測し、計画的に準備していくためのツールです。
ライフプランを作れば、教育費や老後資金を加味した上で、いくら住宅ローンに予算を割けるかが一発で分かります。
ローンは手取りの25％以内に抑えるといいというのが一般論だけど、ライフプランを作るともっと具体的に予算が分かるよ✨
不動産系のFPには注意して！
住宅メーカーからの紹介などで無料ライフプランを作るパターンは要注意！
メーカー側から依頼を受けて「高額な家を買っても家計が回るようなライフプランを強引に作成する」という悪質なケースが散見されます。
個人的には住宅メーカーと一切関係のないFPからライフプランを作って貰った方が安心だと思っています。
Step2：予算に応じて家を選ぶ
ライフプランを作って決めた予算の範囲で物件を選ぶのが基本！
希望のエリアや間取り、新築か中古かなどを検討しながら物件を探します。
この段階で重要なのは、物件価格だけでなく、諸費用（登記費用、不動産取得税、仲介手数料など）も計算に入れることです。
物件本体の価格に加えて、購入価格の約5～10%程度の諸費用がかかることを念頭に置いて、総予算を考慮した物件選びをしましょう！
限られた予算の中で自分の希望を全部叶えるのは難しいはず！
絶対譲れない条件、妥協できるポイントを夫婦で話し合っておきたいね✨
Step3：一番条件の良い住宅ローンを選ぶ
物件が決まったら、次は住宅ローンの比較検討です。この際に非常に便利なのがモゲチェックというサービス！
モゲチェックを活用すれば、自分の条件に合った最適な金融機関を効率よく見つけることができます。
・金利とそのタイプ（固定・変動・ミックス型）
・事務手数料や保証料の有無と金額
・団体信用生命保険の保障内容（三大疾病や八大疾病特約の有無など）
・繰上返済手数料の条件
・借り換え時の対応
・金融機関の対応や相談のしやすさ
モゲチェックを使えば、サイト限定の特別金利を提案されることもあるよ～！！
完全無料で利用できるから安心してね♪
なぜ無料で利用できるの？
モゲチェックは利用者にとって完全無料のサービス✨
金融機関からの紹介料で運営されているので、私たち相談者は無料ですべてのサービスを利用できます。
Step4：複数の金融機関に事前審査を申し込む
モゲチェックで比較検討した結果を元に、条件の良い複数の金融機関に事前審査を申し込みましょう。
事前審査は本審査よりも簡易的なもので、複数の金融機関に同時に申し込んでも問題ありません。
事前審査の結果を踏まえて、最終的な金融機関を決定し、本審査へと進みます。
複数の金融機関の審査結果を持って交渉することで、より良い条件を引き出せる可能性もあります。
地銀、メガバングなど対面での申し込みを検討している人はぜひやってみてください！
公務員、大手企業などに勤めている属性の良い人は、特にこの手法が効きやすい✨
住宅ローン選びのコツと注意点
①：一番重視すべきはやっぱり金利
住宅ローン選びで最も重要なのは、とにもかくにも金利。
たとえ0.1%の金利差でも、3,000万円を35年で借りた場合、総返済額で約60万円もの差が生じます。
特に長期間の住宅ローンでは、少しの金利の変化でむちゃくちゃ大きい金額の差を生みます。
おうる自身も自分で借りる時に、モゲチェックを使って比較したよ✨
②：おすすめは変動金利
今はとても低金利で住宅ローンを借りれる時代です。
なので私は変動金利で住宅ローンを組むことをお勧めしています。
今後金利が上がったとしても、ローンの前半に安い金利で借りていた方が総支払額は安くなる可能性が高いです。
変動金利は今後ゆるやかに上がっていく可能性が高いです。
金利が上がると返済負担もあがるので、返済額に余裕を持たせることや、金利上昇時に備えた資金計画を立てておくことが大切！
NISAなどで運用をすることで、金利が上昇してもしっかり返済できる体力のある家計が作れます！ぜひ資産運用も並行で頑張ってみましょう！
③：団信は金利上乗せ無しでもOK
団信は住宅ローン支出がなくなるだけなので、治療費の備えにはなりません。なので働けなくなった時の保障（就労不能保障）として考えるのがおすすめです。
これは完全に私の持論ですが、「住宅ローンは金利上乗せをせず、プレーンな団信で問題ない」と思っています。
理由は団信で働けないリスクに備えようとすると過不足が出るケースが多いからです。
足りない部分に備えようとすると、結果保障を追加する必要が出てきてしまい、支払う保険料が増えてしまいます。
であれば団信で金利上乗せをせず、就業不能保障は民間の保険で必要な分だけ備える方がコスパが良いと思っています。
金利上乗せの団信が向いている人は？
がん団信や特定疾病団信は、コスパ云々よりも精神的な安心感や、+αの保障が欲しい人に向いているかなと思います！
以下を比較検討すると必要性が見えてくると思います！
・団信の追加金利でいくら支払いがUPするのか？
・収入保障保険の特約（障害・介護）の特約の方が適用範囲が広く保険料が安くならないか？
・収入保障保険が要らない場合は就業不能保険単品と比較してみる
最近は金利上乗せなしで三大疾病や八大疾病保障までカバーする充実した団信を提供する銀行も増えてるよ！ぜひチェックしてみてね！
④：借入可能額≠借りるべき額
一般的には年収×7倍が借入可能額と言われています。
がしかし！7倍ギリギリで借りるのは絶対にオススメしません！
この金額をそのまま借り入れると、将来の生活が圧迫される可能性が高いです。
教育資金、老後資金に影響が出ないように絶対にライフプランで予算を決めましょう！
一度借りたらやり直せないのが住宅ローン！絶対に契約前にライフプランを立てておきましょうね！
⑤：諸費用や家具購入代金も含めて考える
住宅購入時には、物件価格以外にも様々な諸費用がかかります。
具体的には、不動産取得税、登録免許税、司法書士報酬、火災保険料、仲介手数料などがあり、物件価格の約5～10%程度と考えておくべきです。
例えば3,000万円の物件なら、150～300万円の諸費用を見込んでおく必要があります。
その他にも家具家電の費用の買い替え費用が発生する場合が多いので、事前に金額をチェックしておきましょう！
費用はローンに含めず、自己資金で対応するケースも多いので預金は確保しておこう！
⑥：繰り上げ返済、頭金はなるべく避ける
一昔前は、住宅ローンの繰り上げ返済や多額の頭金を入れることが推奨されていましたが、現在の低金利時代ではおすすめしません。
理由は以下2点です。
理由①：運用に回した方が得
現在の住宅ローン金利はかなり低水準。
例えば、金利1%の住宅ローンなら、その資金を投資信託や株式などに回した方が高いリターンを得られる可能性があります。
仮に年3～4%のリターンが期待できるなら、その差額分だけ資産が増えることになります。
理由②：繰り上げすると団信がなくなる
繰り上げ返済をすると、その分だけ団体信用生命保険の保障も減少します。
例えば、2,000万円残っている住宅ローンを1,000万円繰り上げ返済すると、万が一の際に保険でカバーされるのは残りの1,000万円のみとなります。
団信は実質的に「無料」で加入できる保険と考えれば、その保障を減らすのはもったいないと思うはず。
住宅ローンを借りた後にやるべきこと
保険の見直し
住宅を購入し、ローンを組んだ後は、絶好の保険見直しチャンス！
特に団信に入った分、死亡保障を減らせる可能性があります！
保険選びについては日々インスタで発信しているので、迷ったら投稿を見に来てね♪
この投稿をInstagramで見る
家計の見直し
住宅ローンの返済が始まると、毎月の支出が増える家庭が多いです。
無理なく返済を続けるためには、家計全体の見直しが必要！
▶支出の見直し
・サブスク
・通信費
・保険料
・公共料金（電気・ガス・水道代）
・車関連費用
・旅行費などの特別費
▶資産運用の見直し
・NISA、iDeCoの活用
・先取り貯金などの仕組みづくり
特にやってほしいのはサブスク、通信費、公共料金！
家を買うと「なんでもかんでも良いものに～」となりがちなので、一度身を引き締めるためにも支出を振り返ってみて！
定期的なローン見直し
金利動向や自分のライフステージの変化に応じて、定期的にローンの見直しを行いましょう。
借り換えや繰上返済のタイミングを逃さないことが、総返済額を減らす秘訣です。
まとめ：賢い住宅ローンの借り方
住宅ローンを借りる際の重要ポイントをおさらいしてみます。
1. ライフプランを作成する: 長期的な視点で無理のない返済計画を！
2. 予算に応じた物件選び: 諸費用も含めた総予算を考慮して物件を選ぼう
3. モゲチェックを活用: 条件の良い金融機関を効率的に見つけられる
4. 低金利を重視する: 少しの金利差で大きな総返済額の差になるよ
5. 変動金利を検討する: 長期的に見れば変動金利の方が有利なケースが多いです
6. 資金は分散運用を検討: 全てを頭金や繰上返済に回すのではなく、投資も検討しましょう
7. 保険の見直しを忘れない: ローンを組んだ後は、生命保険などの保障内容を見直しましょう
住宅ローンは人生で最も大きな買い物のひとつです！
焦らず、じっくりと情報を集め、自分に最適なローンを見つけることが大切✨
この記事が皆の住宅ローン選びの参考になれば嬉しいです！
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保険を売らない中立なFPです。 Instagramではママ向けの保険を紹介しています。定期的にフォロワーさんの家計簿を診断しています。